Warten auf den Milieuschutz: Informationen zum Stand des Milieuschutzgebietes Klausenerplatz

Warten auf den Milieuschutz: Informationen zum Stand des Milieuschutzgebietes Klausenerplatz

Mai 21, 2019 Aus Von Viola

Im Januar 2019 wurde der Aufstellungsbeschluss für ein Milieuschutzgebiet Klausenerplatz/ Sophie-Charlotte-Platz (Soziales Erhaltungsgebiet) im Amtsblatt veröffentlicht. Der Bezirk soll innerhalb eines Jahres alle notwenigen Schritte durchführen, damit nach Ablauf dieser Frist das Milieuschutzgebiet eingerichtet ist. Leider ist der Fortgang dieser Bemühungen für uns nicht nachvollziehbar. Und eine wichtige Frage ist, auf welche Entwicklungen der Bezirk jetzt schon, auf Grundlage des Aufstellungsbeschlusses, Einfluss nehmen kann.

Die Mieterwerkstatt Charlottenburg hat dazu eine Information zusammengestellt:

Am 26. Januar 2019 wurde der Aufstellungsbeschluss zum

Milieuschutz zwischen Ringbahn, Kaiser-Friedrich-Straße und Stuttgarter Platz

veröffentlicht. Damit haben die WohnungsmieterInnen in diesem Gebiet (Lageplan s. Rückseite) mehr Möglichkeiten, sich

gegen Verdrängung durch Luxusmodernisierung und gegen Umwandlung in Eigentumswohnungen

zu wehren. Bei Baumaßnahmen am Gebäude und in der Wohnung muss das Stadtentwicklungsamt prüfen, ob diese Baumaßnahmen die Ziele eines künftigen Milieuschutzgebietes gefährden. Ist dies der Fall, stellt es das Vorhaben bis zum Erlass der Milieuschutzverordnung zurück.
Dies gilt sinngemäß nun auch für Anträge des Eigentümers auf Umwandlung in Eigentumswohnungen, soweit das Grundbuchamt über die Errichtung des Wohnungsgrundbuchs noch nicht entschieden hat.

Das Bezirksamt erfährt von einem Vorhaben nichts, wenn der Eigentümer es ihm nicht meldet. Um alle bevorstehenden Maßnahmen nach milieuschutzrechtlichen Gesichtspunkten prüfen zu lassen, müssen die MieterInnen deshalb selbst für eine Unterrichtung des Bezirksamts sorgen (1). Das sollten sie auch tun, wenn sie den Eindruck gewinnen, dass eine Umwandlung in Eigentumswohnungen bevorsteht.

Des Weiteren empfiehlt es sich,
    • sich zu Hausgemeinschaften zusammenzuschließen (2),
    • nicht einzeln Vereinbarungen mit dem Eigentümer zu treffen,
    • frühzeitig rechtliche Beratung zu suchen (3),
    • mit öffentlichkeitswirksamen Aktionen politisch Druck zu machen.


MieterWerkStadt Charlottenburg
Treffen: jeden 1. Mittwoch im Monat um 18:30 Uhr 
Mieterclub, Neue Christstr. 8
14059 Berlin-Charlottenburg
Kontakt: mieter-werk-stadt@web.de

Hier Informationen zu Milieuschutzgebieten in Charlottenburg-Wilmersdorf von der Berlin.de -Seite:

Was sind Soziale Erhaltungsgebiete?

Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) kann der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf durch eine Verordnung Gebiete benennen, in denen aus städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Bevölkerung erhalten werden soll. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festsetzung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen. Erst dann kann die Festsetzung durch Beschluss des Bezirksamtes erfolgen.

Soziale Erhaltungsverordnungen sind allerdings kein Instrument des aktiven Mieterschutzes. Sie haben zum Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Sie können somit nicht in das zivilrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter eingreifen und haben u. a. keinen Einfluss auf die Grundmietenerhöhung nach § 558 BGB und die Miethöhe bei Neuvermietung.

Soziale Erhaltungsgebiete sollen unter anderem verhindern, dass im betreffenden Wohnquartier das Gleichgewicht zwischen den vorhandenen Infrastruktureinrichtungen, wie z. B. Schulen, Senioreneinrichtungen und öffentlichem Personennahverkehr, und der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gestört wird. Durch die Verdrängung einzelner Bevölkerungsgruppen wären vorhandene Infrastruktureinrichtungen nicht mehr ausgelastet. An anderer Stelle müsste dafür neuer Wohnraum und neue Infrastruktur geschaffen werden, was hohe Kosten für die Allgemeinheit verursachen würde.

Um diese und andere negativen städtebaulichen Entwicklungen zu verhindern, muss durch die Festsetzung sozialer Erhaltungsgebiete für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen und die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum eine Genehmigung beim Stadtentwicklungsamt, FB Stadtplanung, beantragt werden.

Wie wird ein Gebiet zum sozialen Erhaltungsgebiet

Der Fachbereich Stadtplanung kann nicht einfach die Ausweisung eines sozialen Erhaltungsgebietes (Umgangssprachlich Milieuschutzgebiet) gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für ein bestimmtes Gebiet beschließen. In umfangreichen Untersuchungen ist zunächst nachzuweisen, dass verschiedene tatsächliche und rechtliche Voraussetzungen vorliegen, die eine Festsetzung als soziales Erhaltungsgebiet rechtfertigen.

Vor Erlass einer Erhaltungsverordnung sind zunächst drei Verfahrensschritte erforderlich:
Im ersten Verfahrensschritt sollen sogenannte Verdachtsgebiete ermittelt werden, in denen die Voraussetzungen zum Erlass von sozialen Erhaltungsverordnungen vorliegen könnten.

In einem zweiten Verfahrensschritt sind für diese ermittelten Verdachtsgebiete dann weitere vertiefende Untersuchungen notwendig, um nachzuweisen, dass alle grundlegenden Voraussetzungen für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung vorliegen.

Letztendlich können dann in einem dritten Verfahrensschritt nur die Gebiete, in denen die grundlegenden Voraussetzungen vorliegen, als soziales Erhaltungsgebiet erlassen werden.

Der Fachbereich Stadtplanung hat für alle Wohngebiete innerhalb des S-Bahnrings, den ersten Verfahrensschritt durch die Vergabe eines Gutachtes eingeleitet.
Die Ergebnisse dieses Gutachtens (Grobscreening) sollen im Sommer 2019 vorliegen.

Aufstellungsbeschlüsse für soziale Erhaltungsgebiete

Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin hat in seiner Sitzung am 18.12.2018 die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des BauGB für das Gebiet mit der Bezeichnung „Klausenerplatz/Sophie-Charlotte-Platz“(siehe Karte) beschlossen.

Der Beschluss wurde am 25.01.2019 im Amtsblatt Nr. 4 von Berlin bekannt gemacht.

Durch den Aufstellungsbeschluss können bauliche Vorhaben, die den Erhaltungszielen entgegenstehen zurückgestellt werden. Der Gesetzgeber hat mit § 172 Abs. 2 in Verbindung mit § 15 Abs. 1 BauGB die Möglichkeit geschaffen, in Gebieten mit einem Aufstellungsbeschluss Vorhaben bis zu 12 Monate zurückzustellen. Hierdurch soll vermieden werden, dass die Erhaltungsziele durch solche Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden.